Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka môžete nájom vypovedať, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhrady za služby za dlhší čas ako tri mesiace. Výpovedná lehota je tri mesiace a súhlas súdu nepotrebujete. Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. stačí omeškanie dlhšie ako dva mesiace a výpovedná lehota je najmenej 15 dní. Ak nájomca po skončení nájmu neodíde, nesmiete meniť zámky, vypínať energie ani vynášať jeho veci. Ak neodíde dobrovoľne, legálna cesta vedie cez žalobu o vypratanie a zaplatenie a následne cez exekútora.
Najprv zistite, podľa akého zákona byt prenajímate
Postup proti neplatiacemu nájomníkovi závisí od toho, či ste uzavreli bežný nájom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, alebo krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Krátkodobý nájom je písomný, uzavretý najviac na dva roky a celkovo môže trvať najviac šesť rokov. Ak zmluva na zákon č. 98/2014 Z. z. neodkazuje, platí pre vás spravidla Občiansky zákonník.
Rozdiely, ktoré rozhodujú o postupe aj o tom, ako rýchlo sa k bytu dostanete:
Výpovedný dôvod pre neplatenie
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: dlh za dlhší čas ako 3 mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d)
- Krátkodobý nájom: dlh za dlhší čas ako 2 mesiace (§ 7 ods. 1 písm. b)
Výpovedná lehota
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: 3 mesiace od prvého dňa mesiaca po doručení, pri hmotnej núdzi nájomcu + 6 mesiacov ochrannej lehoty
- Krátkodobý nájom: najmenej 15 dní od nasledujúceho dňa po doručení
Napadnutie výpovede nájomcom
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: do 3 mesiacov od doručenia
- Krátkodobý nájom: do 2 mesiacov od doručenia
Kaucia
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: zákon výšku neobmedzuje, riadi sa zmluvou
- Krátkodobý nájom: najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby
Bytová náhrada
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: pri neplatení len výnimočne (hmotná núdza, deti)
- Krátkodobý nájom: nevzniká
Lehota na vypratanie po skončení
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka: ku dňu skončenia nájmu, ak nevznikol nárok na bytovú náhradu
- Krátkodobý nájom: 10 dní, pri odstúpení 5 dní
Kedy je neplatenie nájomného výpovedným dôvodom
Nájom podľa Občianskeho zákonníka
Prenajímateľ môže podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka vypovedať nájom, ak nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Výpoveď musí byť písomná a dôvod v nej musí byť skutkovo vymedzený tak, aby sa nedal zameniť s iným. Uveďte obdobie a sumy.
Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Ak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi, predlžuje sa o ochrannú lehotu šesť mesiacov. Privolenie súdu k výpovedi dnes nepotrebujete. Nájomca však môže neplatnosť výpovede napadnúť na súde do troch mesiacov od jej doručenia. Ten istý paragraf pripúšťa výpoveď aj pri hrubom poškodzovaní bytu alebo sústavnom narušovaní pokojného bývania, čo pri susedských sporoch býva častý sprievodný problém.
Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z.
Krátkodobý nájom môže prenajímateľ podľa § 7 zákona o krátkodobom nájme bytu vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za služby za čas dlhší ako dva mesiace. Výpovedná lehota je v tomto prípade najmenej 15 dní a začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede. Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, môžete od zmluvy aj odstúpiť a nájom zanikne doručením odstúpenia. Celý proces je kratší a bytová náhrada nevzniká.
Bytová náhrada: kedy ju nájomca má a kedy nie
Bytová náhrada pri výpovedi pre neplatenie nájomného patrí nájomcovi podľa Občianskeho zákonníka len výnimočne. Podľa § 712a ods. 3 má nájomca, ktorý preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov, právo na náhradné ubytovanie, teda napríklad izbu v ubytovni. Ak sa stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu a pomery prenajímateľa to umožňujú, môže súd priznať aj náhradný byt. Kým takáto náhrada nie je zabezpečená, nájomca nemusí byt vypratať.
Ak nájom na dobu určitú skončí uplynutím dohodnutej doby, bytová náhrada nevzniká. Pri krátkodobom nájme zákon ustanovenia o bytových náhradách úplne vylučuje.
Čo prenajímateľ robiť nesmie, ani keď je v práve
Prenajímateľ nesmie neplatiaceho nájomníka vysťahovať svojpomocne, ani keď nájom už skončil. Súdna prax chráni užívateľa obydlia aj proti vlastníkovi. Riziká sú konkrétne:
- Vstup do bytu a výmena zámkov: kto neoprávnene vnikne do obydlia iného, pácha trestný čin porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona s trestom až dva roky.
- Vypnutie elektriny, vody či plynu: bránenie oprávnenej osobe v užívaní bytu môže byť neoprávneným zasahovaním do práva k bytu podľa § 218 Trestného zákona.
- Vynesenie vecí: za stratené alebo poškodené veci zodpovedáte ako za škodu.
Svojpomoc podľa Občianskeho zákonníka je prípustná len ako obrana proti bezprostredne hroziacemu zásahu, nie ako spôsob zmeny existujúceho stavu. Ak vás nájomca za takýto postup obviní, riešenie patrí do rúk advokáta pre trestné právo.
Ako legálne vysťahovať neplatiaceho nájomníka: postup krok za krokom
Legálna cesta k vyprataniu bytu a zaplateniu dlhu má päť krokov a každý z nich vytvára dôkaz pre ďalší.
- Písomná výzva: vyčíslite dlh po mesiacoch, určite lehotu na zaplatenie a upozornite na výpoveď. Pri krátkodobom nájme je písomné upozornenie podmienkou odstúpenia.
- Výpoveď a jej doručenie: doporučene na adresu bytu alebo osobne proti podpisu. Od doručenia plynú všetky lehoty, preto si prečítajte, ako funguje fikcia doručenia pri neprevzatej zásielke.
- Započítanie kaucie: kauciu (zábezpeku) si môžete jednostranne započítať na dlžné nájomné a úhrady podľa § 580 Občianskeho zákonníka. Urobte to písomne.
- Žaloba o vypratanie a zaplatenie: ak nájomca po skončení nájmu neodíde, podáte žalobu o vypratanie bytu spojenú so žalobou o zaplatenie dlhu. Za užívanie bytu po skončení nájmu môžete žiadať náhradu vo výške obvyklého nájomného ako bezdôvodné obohatenie.
- Exekúcia vyprataním: ak nájomca nesplní ani právoplatný rozsudok, vypratanie vykoná súdny exekútor. Ak rozsudok podmieňuje vypratanie bytovou náhradou, exekútor postupuje až po preukázaní, že je zabezpečená.
Exekútor sa pri vymáhaní dlhu zameria najprv na príjem a účty nájomcu. Ak dlžník nič nemá, vymáhanie sa môže naťahovať roky. Ako to vyzerá v praxi, opisujeme v článku o tom, čo exekútor zoberie dlžníkovi bez majetku. Ak sa s nájomcom dohodnete na splátkach, vyžiadajte si písomné uznanie dlhu čo do dôvodu a výšky. Podľa § 110 Občianskeho zákonníka sa tým premlčacia doba predĺži na desať rokov. Pri už premlčanom dlhu má uznanie účinky len za podmienok, ktoré spresnil Najvyšší súd v stanovisku k uznaniu premlčaného dlhu.
Spory o vypratanie a dlžné nájomné vedieme v rámci služby riešenie sporov, od výzvy až po exekučné konanie.
Čo s vecami, ktoré nájomca nechal v byte
Veci nájomcu zostávajú jeho vlastníctvom, aj keď vám dlhuje. Pri krátkodobom nájme vám § 8 zákona č. 98/2014 Z. z. dovoľuje zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, ak byt nevyprace do desiatich dní od skončenia nájmu a kaucia nepostačuje na vaše pohľadávky. Zadržať neznamená predať ani vyhodiť. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka pomôže zádržné právo alebo exekútor, ktorý pri vyprataní veci spíše a zabezpečí ich úschovu na náklady povinného. Všetko zdokumentujte fotografiami a so svedkom.
Ako sa poistiť pri ďalšom nájomcovi
Najlacnejší spor je ten, ktorému predíde dobrá zmluva. Pri ďalšom prenájme odporúčame:
- Zvoliť správny režim: krátkodobý nájom alebo nájom na dobu určitú výrazne skracuje proces a vylučuje bytové náhrady.
- Primeraná kaucia: pri krátkodobom nájme najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad, pri bežnom nájme podľa dohody.
- Preberací protokol: stav bytu, fotografie, stavy meračov a zoznam vybavenia podpísané oboma stranami.
- Notárska zápisnica: zápisnica so súhlasom nájomcu s vykonateľnosťou môže byť exekučným titulom podľa Exekučného poriadku. Môže obsahovať záväzok zaplatiť aj vypratať byt ku dňu skončenia nájmu, takže odpadá žaloba. Znenie musí byť presné, inak ju súd neuzná.
Zmluvy pre investorov do bytov pripravujeme v rámci služby nehnuteľnosti a development.
Ako vám pomôže LEXANTE
Preveríme zmluvu, určíme výpovedný dôvod a lehoty, pripravíme výzvu aj výpoveď a zabezpečíme preukázateľné doručenie. Ak nájomca neodíde, podáme žalobu a dohliadneme na exekúciu. Nájomné vzťahy a realitné projekty má v tíme na starosti Ján Hunady, spory z občianskeho práva riešime naprieč kanceláriou.
Pošlite nám cez kontaktujte priamo. Kancelárie máme v Bratislave, Banskej Bystrici a Košiciach.
Často kladené otázky
Ako dlho trvá vysťahovanie neplatiaceho nájomníka?
Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka počítajte s výpovednou lehotou tri mesiace a potom so súdnym konaním, ktoré môže trvať mesiace až roky. Krátkodobý nájom je výrazne rýchlejší, pretože výpovedná lehota je 15 dní a bytová náhrada nevzniká.
Môžem dať výpoveď, ak nájomca platí nájomné, ale neplatí energie?
Áno. Výpovedným dôvodom je aj nezaplatenie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, teda služieb a energií, ak dlh trvá viac ako tri mesiace, pri krátkodobom nájme viac ako dva mesiace.
Môže nájomca ostať v byte, kým napadne výpoveď na súde?
Nájomca, ktorý po uplynutí výpovednej lehoty neodíde, užíva byt bez právneho dôvodu. Bez rozsudku o vypratanie ho však vysťahovať nemôžete, a ak výpoveď napadol, súd najprv posúdi jej platnosť. Žalobu o vypratanie preto podajte hneď po skončení nájmu.
Musím nájomcovi s deťmi zabezpečiť náhradný byt?
Pri výpovedi pre neplatenie nie automaticky. Nájomca v hmotnej núdzi má právo na náhradné ubytovanie a ak sa stará o maloleté dieťa, súd môže priznať náhradný byt, ak to vaše pomery umožňujú. Pri krátkodobom nájme bytová náhrada nevzniká.
Môžem si dlžné nájomné strhnúť z kaucie?
Áno. Kauciu si môžete písomne započítať na dlžné nájomné, úhrady za služby aj škody na byte. Zvyšok vrátite nájomcovi, pri krátkodobom nájme najneskôr do mesiaca od vypratania bytu.
Dokedy môžem dlžné nájomné vymáhať?
Pohľadávky na nájomnom sa vo všeobecnosti premlčujú v trojročnej lehote. Ak nájomca dlh písomne uzná čo do dôvodu a výšky, premlčacia doba sa predĺži na desať rokov. Ak dlh nesplatí po skončení nájmu, nečakajte a žalobu o zaplatenie spojte so žalobou o vypratanie.
